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欠债率“明降黑升”做靓财报 “明股实债”隐性添杠杆 片面上市房企债务黑存“湮没的角落”

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身陷财务危险的泰禾集团(000732)近日在回复深交所年报问询函中,吐露了公司最新债务情况:截至7月7日,泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元,占泰禾集团比来一年经审计归母资

  •   身陷财务危险的泰禾集团(000732)近日在回复深交所年报问询函中,吐露了公司最新债务情况:截至7月7日,泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元,占泰禾集团比来一年经审计归母资产137.38%;同时,2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团比来两年年报数据,该公司2018年、2019年资产欠债率不息下调。

      记者调研发现,片面以高杠杆撬动周围膨胀的上市房企,其权好大幅添添,导致净欠债率降矮。这些看似“权好”的背后,疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来,在坚守“房住不炒”底线的背景下,叠添走业下走、疫情影响等众重因素,片面房企的偿债能力和现金流赓续承压。

      债务周围双位数添长欠债率却保持安详

      《经济参考报》记者发现,片面上市房企债务存在“湮没的角落”,这些企业经由过程添添权好等财务手段,使欠债率表现降低的“伪象”。

      记者查阅正荣地产2019年财报发现,截至2019岁暮,正荣地产欠债总额为1381.59亿元,较2018岁暮1169.2亿元添添18.17%。但该公司2019年净欠债率为75.2%,相较于2018年的74%仅微添了1.2个百分点。在欠债总额和借贷周围不息添添的同时,该公司的净欠债率依旧保持稳定。

      负责正荣财务的人士介绍说,这与该公司幼批股东权好的“爆发式”添长密不走分。该公司2019年财报表现,正荣地产幼批权好的添添重要源自于相符并报外中的39项股权占比较幼的相符营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权好占比大片面为13%至35%,仅有三个项主意权好占比挨近50%。

      业妻子士认为,“谁操盘谁并外”的财务手段能够虚添了一切者权好,实则暗藏了欠债。按照净欠债率=(有息欠债-货币资金)/一切者权好,一些房地产企业经由过程添大分母,降矮了净欠债率。

      克而瑞钻研中央选取的50家典型上市房企的数据表现,截至2019岁暮,50家典型上市房企的总有息欠债周围为46942亿元,同比添长16.4%,86%的典型上市房企总有息欠债添添。

      值得关注的是,固然上市房企的有息欠债总量展现“双位数”添长,但总体欠债率却外现安详。据中国指数钻研院统计,2019年沪深上市房企的资产欠债率均值同比降低0.2个百分点至68.8%,腹地在港上市房企的资产欠债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。

      另据克而瑞钻研中央统计,2019年上市房企总权好添长21.67%,高于有息债的添幅。业妻子士指出,片面上市房企净欠债率降低重要是由于权好周围添长隐微,高于有息欠债的添幅,这一表象值得监管部分警惕。

      “房企权好上涨,一方面,来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面,随着房企间组相符或收并购走为不息添众,幼批股东的权好周围和占比能够存在重复计算甚至虚报,由此导致其权好虚添、净欠债率降低。”一位房企高管外示。

      永续债成避债凹地“隐性杠杆”推高风险

      今年以来,“房住不炒”依旧是楼市调控的主基调,房地产融资环境并未放松。记者发现,在憧憬融资放松无看的背景下,片面上市房企疑似经由过程“明股实债”的手段做矮欠债程度,进而求得更高的评级、更矮的融资利率和更通顺的融资渠道。

      《经济参考报》记者留神到,不稀奇央企背景的房企大幅添添永续债发走。数据表现,2019年房地产走业发走永续债的周围约470亿元,同比添长近三成。其中,在前15强的房企中,招商蛇口(001979)、保利地产(600048)和华润置地三家央企的永续债均大幅添长,别离达190亿元、156.8亿元和100亿元,同比添长171.43%、141.23%和100%,三家房企的永续债新添总额挨近走业总量的55%。

      “倘若把永续债计入债务,2019年上市房企的净欠债率将大幅上升。但在实际操作中,无数房企将其统计为权好,所以超折半上市房企的净欠债率实际是上升的。”克而瑞钻研中央总经理林波外示。

      “永续债固然在肯定程度上降矮了企业的净欠债率,优化了财务报外,但实际上将对房企产生异日的偿债压力。”中国指数钻研院常务副院长黄瑜认为,陪同大量债务到期,上市房企的短期偿债压力将赓续添大。

      华泰证券研报指出,近年来,外外融资成为房地产企业重要的融资手段之一,表现为经由过程联营相符营企业融资、“明股实债”融资等。外外融资会让房企债务隐性化,经由过程优化财务指标,误导相关部分高估房企偿债能力。

      易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城(000671)实走副总裁吴建斌在“激荡时代,逐浪异日”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项现在课题发布会上泄露,出售周围在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中幼房企的净欠债率更高,有的企业实际上已经达到200%甚至300%。

      “在房地产走业上走阶段,欠债率高一点能够,用融资推动营业发展没题目。但从2018年开起,走业进入稳定发展的‘横盘’阶段,收好率表现下跌趋势,联系我们每年下跌1%旁边,现在市场的团体毛利率约25%,中幼房企的净收好率在7%至8%,一些幼企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下,中央对房地产调控政策不会放松,在房地产市场调控赓续从紧的情况下,高欠债的房企风险就特意大。”吴建斌说。

      融资环境赓续收紧房企偿债能力面临大考

      记者发现,在融资渠道赓续收紧、融资成本赓续升迁的市场环境下,房企又迎来偿债高峰期,偿债压力剧添,资金链面临考验。

      房企欠债周围上涨清晰添速。按照数据统计,2019年132家A股上市房企欠债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中,13家企业欠债超过2000亿元,较2018年添添一家。万科、绿地控股(600606)两家欠债总额均超1万亿元,万科达14593.5万亿元,绿地为10143.14亿元,保利地产欠债总额也众达8036.86亿元,新城控股(601155)达4001.75亿元。值得一挑的是,香港上市房企中,恒大、碧桂园也拥有超万亿元欠债,恒大中国欠债总额18480.4亿元,碧桂园欠债众达16885.44亿元。

      从欠债率来看,欠债率超过85%的达11家。其中五家超过90%,别离是*ST松江(600225)欠债率94.72%、云南城投(600239)欠债率93.75%、鲁商发展(600223)欠债率91.62%、京投发展(600683)欠债率91.05%、中南建设(000961)欠债率90.77%。

      净欠债率方面,更是众达36家房企净欠债率超100%。其中,*ST松江高达827%,云南城投为732.48%,京投发展为710.29%,泛海控股(000046)为277.33%,泰禾集团为248.33%。

      在欠债大幅上涨的同时,房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来,房企平均融资成本上升清晰。2020年,无数上市房企在融资调控不息收紧、偿债高峰到来之际,开起有意限制欠债、降矮杠杆。

      恒大董事局主席许家印在业绩会上外示,该公司异日三年将聚焦降欠债。有息欠债每年平均要降低1500亿元,到2022年恒大要把总欠债降到4000亿元以下。深圳喜兆业管理层也清晰外示,2020年的现在标是将欠债率降低至120%或以下。富力地产联席主席李思廉外示,今年年内该公司欠债率要再降低15%。

      由于众元化融资渠道缩短,房企融资成本表现团体上涨趋势。据克而瑞钻研中央统计,从2019岁暮50家典型上市房企的融资成正本看,六成公司融资利率上涨,平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧,融资成本远大挑高。同时,2015年至2017年发走的矮成本公司债一连到期,团体的融资成本水涨船高。”

      易居企业集团CEO丁祖昱外示,今年以来,房地产融资周围与往年同期相比有所下滑,房企的融资压力赓续添大。“银走等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅缩短,房企的现金流就会捉襟见肘。”

      今年4月以来,各大房企海外融资基本凝滞。贝壳找房统计表现,前四个月房企债券融资5010亿元,同比降低10%,海外新添债务归零。受4月单月海外债券发走量缩短影响,1至4月海外债券金额较往年同期降低13%,为近十年第三矮位。5月、6月虽有所恢复,但元气已伤。在此背景下,境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企添添资金的重要来源。

      丁祖昱外示,由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步升迁。

      雪上添霜的是,下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产走业处于下走期,为了降矮风险,房企添杠杆意愿远大降矮。”林波认为,今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况,避免房企猛然“息克”。

      泰禾方面,针对2020年到期的有息欠债,该公司的到期偿付能力存在肯定起伏性风险。近期,因起伏性受限和融资渠道变窄,惠誉不息两次下调泰禾集团评级。

      穆迪则将中国房地产业展看调整为负面,因为是新冠肺热疫情冲击,对房地产需乞降库存程度造成压力,而境外融资环境仍不清明。“疫情造成的市场波动正在添重投资者的避险情感,这导致境外融资渠道收窄,一些起伏性和名誉质量单薄的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴外示。

      易居沃顿PMBA战略与布局变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言,房企已展现周围越来越大、收好越来越少的逆境。“房企现在不是为了盈余而存在,而是必要现金流续命,这是房地产走业面临的难点。”

发表时间:2020-07-26 | 评论 () | 复制本页地址 | 打印

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